glavni meni
Početna stranica
O nama
Prodaja nekretnina
Savjeti
Kontakt
Gdje se nalazimo
Posao
Nekretnine
Kuće
Stanovi
Poslovni prostori
Vikendice
Potražnja
Zamjena
Placevi
Ugostiteljski objekti
Vile
Garaže
Wrapper

Savjeti

Kako formirati cijenu i brzo prodati nekretnine?

Prvi uslov uspješne prodaje je određivanje realne (tržišne) cijene. Svoju nekretninu nemojte potcijenjivati, jer novcem od prodaje nećete moći kupiti što ste naumili, a i samim tim što takvom prodajom nećete biti zadovoljni, ali je nemojte ni precjenjivati, jer će te u tom slučaju vremenski dugo prodavati, a kad je konačno ipak prodate biće to po puno nižoj cijeni, na kraju ipak po realnoj (tržišnoj) cijeni.

Često prodavci odrede cijenu po uzoru na cijenu iz susjedstva ili po uzoru na cijenu nekretnine koja se prodaje u istom dijelu grada. Kod formiranja cijene ne smije se zaboraviti da je kuća prodavca pravljena prije mnogo godina od susjeda, ima ogromnu okućnicu, odličan raspored prostorija, bolju poziciju, novu fasadu, uređeno dvorište sa zimzelenom, te je građeno od najkvalitetnijeg materijala.

Ukratko, kuća iz susjedstva ima sve ono što kuća prodavca objektivno nema i iz tih razloga njihova cijena ne može biti identična.

Ako prodavac kalkulaciju cijene bazira na matematici: "Prodajem kuću od 220 m2 sa 200m2 okućnice za 350 000 KM, jer imam 100 000 KM  kredita kojeg treba da vratim, a rado bi kupio sinu stan od 100 000 KM, meni i ženi stan takođe od 100 000 KM, a rado bi još da mi ostane

50 000  KM. Staviću toliku cijenu, a ako se ne proda spustiću na 280 000 KM  jer drugačije ne mogu da prodam.

To sigurno nije dobar način, jer u samom startu odbija ozbiljnog kupca. Ozbiljan kupac očekuje objavu ozbiljne cijene oko koje se može cjenkati, ali ne računa da će prodavac spustiti 30%. Do kontakta između kupca i prodavca neće ni doći. Pošto prodavca niko nije ni kontaktirao,on će cijenu spustiti 50 000 KM jer je odredio nerealnu cijenu, a ako me i tada niko ne zovne, spustiću još.

Sigurno je dobro konsultovati se sa stručnim osobljem prije formiranja cijene svoje nekretnine, ako se cijeli proces prodaje želi svesti za što kraće vrijeme.

S druge strane, postoji naravno i kupci koji bi htjeli kupiti vašu nekretninu po njihovoj "željenoj" ali ne realnoj cijeni na koju prodavac ne smije da pristane.

 U kupoprodajnu cijenu ne može biti ukalkulisana ljubav prodavca prema vlastitoj nekretnini, niti iznos koji prodavac traži da bi riješio sve svoje finansijske probleme.

Postoji, na sreću, i ozbiljni prodavci koji po realnoj cijeni prodaju, ali su u malim oglasima od pet riječi ne mogu prezentovati svoju nekretninu, te zbog toga nemaju uspjeha, kao i ozbiljni kupci ne mogu prepoznati za sebe.Takve kupce i prodavce agencija želi i može da brzo spoji i zbog njih smo na tržištu.

Razlozi prodaje mogu biti tajni,ali nekretnina treba biti prezentovana javno.Mozda je kupac baš Vaš komšija ili neko ko baš sada posjećuje našu web stranicu u BIH,Hrvatskoj,Njemackoj ili bilo kojoj drugoj drzavi.Zato smo mi odlično rješenje za sve kupce i prodavce.

 

 Sve što naša agencija treba da uradi za Vas!

 Sigurno se pitate!

 1. Zašto angažovati ovu agenciju pri kupovini nekretnina?

2. Što nam agencija pruža?

3. Koje su njene obaveze prema nama?

4. Zašto ne proći bez njih, odnosno, ne platiti proviziju?

 Ono je što je manje - više poznato osobama koje su učestvovale ili učestvuju u prometu nekretnina, jeste da agencije spajaju kupce i prodavce pri nekretninama koje se prodaju, da potom aktivno učestvuju u pregovorima oko cijene, uslova predaje posjeda i vlasništva, te dinamike isplate, kao i u vezi sa ostalim detaljima.

 

Koje su obaveze agencije u pogledu pravnih usluga?

Prva i osnovna naša obaveza je provjera zemljišno-knjižnog stanja nekretnine na dan zaključenja kupoprodajnog ugovora. O svemu što nadležna osoba (Notar) sazna vezano za zemljišno-knjižno stanje nekretnine, moraju biti obavješteni kako kupac tako i prodavac.

 

Pravno stanje treba biti predočeno strankama!

Ugovori, potvrde i ostala dokumenta koja se izrađuju moraju biti dati na predhodni uvid strankama, kojima se pruža dovoljno vremena da te dokumente pročitaju i eventualno postave pitanja.U slučaju da u toku primopredaje posjeda, kupovine ili vlasništva među strankama i iskrsne neki spor, agencija mora u pregovore uložiti sve svoje iskustvo, kao i dodatne napore nebi li se spor riješio na obostrano zadovoljstvo, pri tome uvažavajući interese obje strane. Treba iscrpiti sve opcije prije nego stranke budu upučene da spor riješe sudskim putem. Posebno ih treba upozoriti na dugotrajnost i skup sudski postupak.

U praksi se pokazalo da je kupovina nekretnine bez angažovanja agencija najskuplja kupovina i to najćešće zbog ne mogućnosti pravovremene provjere zemljišno-knjižnog stanja nekretnine.

 

Kako se stiče pravo vlasništva?

Važno je napomenuti da  kupac ne stiče pravo vlasništva isplatom kupoprodajne cijene, već upisom tog prava u zemljišnoj knjzi.

 

Posjed...ne znači i vlasništvo nad nekretninom!

Vlasništvo nad nekretninom pribavljeno temeljom pravnog posla stiče se, prestaje i mijenja se upisom u zemljišnim knjigama.

Posjed je "faktična vlast nad stvari". Posjed nije pravo, pa se kao takav ni ne upisuje u zemljišne knjige. On prestavlja faktičnu vlast nad stvari čije se postojanje i karakter najbolje konstatuje ličnim uvidom, a posebno uvidom u kataster zemljišta pri nadležnom organu lokalne uprave. Stiče se uspostavom faktične vlasti na stvari, a gubi se predajom stvari u posjed drugog ili napuštanjem istoga kod kupovine nekretnine kupac treba biti vrlo oprezan u pogledu činjenice da li su svi ukućani, odnosno najmoprimatelji ili treće osobe koje se nalaze u nekretnini saglasni s dogovorom kupca i prodavca oko datuma i dinamike predaje nekretnine u posjed kupca slobodne od osoba i stvari, te prije svega, da li su isti uopšte upoznati s činjenicom da se nekretnina prodaje. Za kupca svakako nije rješenje dobiti vlasništvo nad nekretninom upisom u zemljišnim knjigama, da bi se potom konstatovalo da se npr. između vlasnika vodi višegodišnji vlasnički spor u vezi sa istom nekretninom ili pak spor u vezi sa naknadom koju najmoprimatelj traži od vlasnika najmodavatelj radi izvanrednih ulaganja u nekretninu.

Zato budući kupci bilo kakve nekretnine, obavezno prekontrolišite knjige i ko je u njima upisan kao stvarni vlasnik nekretnine koju kupujete.

 

Dokumenta potrebna za  prodaju nekretnina!

 

Prodavci - fizička lica

1. KPU izvadak (Knjiga položenih ugovora u Sudu) za stanove.

2. Za sve ostale nekretnine Zemljišnoknjižni izvadak u kome je opisana nekretnina,

3. Prepis posjedovnog lista,

4. Identifikaciju iz koje se utvrdjuje oznaka odredjene nekretnine po novom i starom premjeru,

5. Kopiju katastarskog plana,

6. Notarski obradjenu izjavu bračnog druga, ukoliko je imovina koja je predmet prodaje stečena u

    braku,ako bračni drug ne može prisustvovati zaključenju ugovora,

7. Uvjerenje Poreske uprave u mjestugdje prodavac ima stalno prebivalište,da nema dugova po

    osnovu javnih prihoda,

8. Potvrde o plaćenim režijskim troškovima vezanim za korišćenje nekretnine koju prodaje

 

Prodavci - pravno lice

1.Rješenje o sudskoj registraciji firme,

2. KPU izvadak za stanove,a za ostale nekretnine ZK izvadak, u kome je opisana određena  

    nekretnina,

3. Prepis posjedovnog lista,

4. Identifikaciju iz koje se utvrdjuje oznaka odredjene nekretnine po novom i starom premjeru,

5. Kopija katasterskog plana,

6. Uvjerenje nadležne PU za firmu da nema ne izmirenih poreskih obaveza,

7. Uvjerenje Uprave za indirektno oporezivanje za firmu da nema ne izmirenih obaveza po

    osnovu indirektnih poreza,

8. Saglasnost Nadzornog odbora ako je imovina vlasništvo dioničarskog društva ili odluka

    vlasnika društva,

9. Potvrda o plaćenim režijskim troškovima vezanim za korišćenje nekretnine koju prodaje

 

 Kupci-fizička lica

 1. Lična karta,

2. Uvjerenje Poreske uprave u mjestu gdje prodavac ima stalno prebivalište,da nema dugova po

    osnovu javnih prihoda.

 

Kupci-pravna lica

1. Rješenje o registraciji,

2. l.k. lica koje je ovlašćeno za zastupanje,

3. Uvjerenje nadležne Poreske uprave za firme da nema ne izmirenih poreskih obaveza,

4. Uvjerenje Uprave za indirektno oporezivanje za firme da nema ne izmirenih obaveza po

    osnovu indirektnih poreza,

 

Dokumentantacija potrebna Notaru za zasnivanje hipoteke!

Notaru se dostavljaju sledeca dokumenta:

1. Original ugovora o kreditu,

2. Zemljišnoknjižni izvadak, KPU za stanove ili PL ne stariji od dva dana,

3. Procjena vrijednosti nepokretne imovine koja se zalaže izdata od strane nezavisnog

    procjenitelja građevinske struke,

4. Lična karta,

5. Saglasnost bračnog druga u svakom slučaju ukoliko je fizičko lice založni dužnik, bez obzira

    što je u zemljišnim knjigama upisan kao vlasnik sa dijelom 1/1,

6. Eventualna punomoć svih suvlasnika u slučaju kada nekretnina koja je predmet zalog ima vise

    suvlasnika,

7. Uvjerenje o izmirenim poreskim obavezama neophodno i za pravno i fizičko lice.

 

U kojem se roku mora platiti porez na promet nekretninama u BIH?

Kupac je dužan nakon zaključenja kupoprodajnog ugovora, prijaviti kupovinu nadležnoj poreskoj upravi u roku od 30 dana, računajući od dana ovjere Ugovora kod Notara. Kupac je takođe dužan u roku od 15 dana od ispostave rješenja iz nadležne Poreske uprave platiti porez, a ako ga u tome roku ne uplati PU zaračunava kamatu na svaki dan prekoračenja roka.

 

Šta je kapara?

Kapara je polog u visini cca 10% od vrijednosti kupoprodajne cijene,a isplaćuje se kao znak ozbiljnosti poslovanja i stvarne namjere kupovine nekretnine.

 

Mogu li strani državljani kupovati nekretnine u BIH?

Da, ali pod sledećim uslovima.

Da bi mogli steći nekretninu strani državljani moraju najprije zatražiti, a potom i dobiti saglasnost Ministarstva vanjskih poslova BIH, koji prije donašenja odluke zatraže mišljenje Ministarstva pravosuđa.

Odobrenje se u pravilu izdaje ako postoje uzajamnost tj. ako državljani BIH mogu kupiti nekretninu u zemlji tražitelja odobrenja. Postupak je sledeći: Kad se odluče za kupovinu nekretnina, s prodavcom sklapaju ugovor o kupopoprodaji nekretnine koji se ovjerava kod notara (prodavac mora ovjeriti svoj potpis, a nije loše ako to učini i kupac), te ga zajedno s fotokopijom pasoša kupac takodje ovjerene kod Notara, kao i ostalom pratećom dokumentacijom dostavljaju Ministarstvu vanjskih poslova. Za vrijeme čekanja odobrenja savjetujemo da u nadležnim zemljišnim knjigama na osnovu  ugovora o kupoprodaji izvrše predbilježbu uknjižbe prava vlasništva, kako bi zaštitili svoja prava i interese. Stranim državljanima koji u BIH imajuotvorenu firmu nije potrebna saglasnost.

 

 
Pretraga nekretnina...
 
Poslovni partneri
 
Advertisement
Advertisement
Brojač posjeta
mod_vvisit_counterPosjeta na sajtu...438732
Agencija za nekretnine "3M" Banja Luka-Sva prava zadržana
preporučujemo koristiti-Mozilla Firefox browser